EBITDA: Det grundlæggende forklaret for ejendomsbranchen

EBITDA er et nøgletal, som ofte bruges til at vurdere indtjening, profitabilitet og den overordnede financial performance i ejendomsbranchen. Forkortelsen står for Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, altså resultat før renter, skatter, afskrivninger og nedskrivninger. Det er et vigtigt værktøj i forbindelse med værdiansættelse af virksomheder, hvor både assets og capital expenditures spiller en rolle.

Hvad viser EBITDA?

Dette tal giver et overblik over, hvor meget en virksomhed tjener på sin primære drift – med fokus på driftsrentabilitet og profitability – uden at tage højde for finansielle forhold og regnskabsmæssige afskrivninger. Med andre ord kan du bruge EBITDA til at sammenligne virksomheder med forskellig finansiering, skatter og nettoresultat, men også til at vurdere den underliggende indtægt. En korrekt ebitda beregning er derfor afgørende, både for at analysere den justerede version (adjusted EBITDA) og konventionelle EBITDA.

For investorer, administratorer og beslutningstagere er EBITDA et centralt værktøj til at:

• Vurdere driftsindtjeningen og driftsrentabiliteten, uafhængigt af gæld, skatter og kapitaludgifter (capital expenditures)
• Sammenligne forskellige selskaber i ejendomsbranchen på en retfærdig måde, idet både nettoresultat og profitability tages i betragtning
• Forstå om virksomhedens forretning reelt skaber værdi, før de finansielle poster indregnes, og hvordan de underliggende assets bliver udnyttet

EBITDA i praksis

Når du ser på en ejendomsejer eller et ejendomsselskabs regnskab, kan EBITDA findes i resultatopgørelsen. Du beregner det ofte som:

EBITDA = omsætning – driftsomkostninger (ekskl. afskrivninger og nedskrivninger)

Under denne ebitda beregning er det vigtigt at notere, at driftsomkostningerne ikke inkluderer capital expenditures, som kan påvirke virksomhedens framtidige investeringer og værdiansættelse. Hvis en boligudlejer har en samlet omsætning på 10 mio. kr. (hvor indtægten tydeligt afspejler virksomhedens evne til at generere profitabilitet), driftsudgifter på 3 mio. kr., og derudover årlige afskrivninger på 1 mio. kr., vil EBITDA være:

Post	Beløb (mio. kr.)
Omsætning	10
– Driftsudgifter	3
= Driftsresultat	7
+ Afskrivninger	1
= EBITDA	8

Dette tal viser, hvor stor den operationelle indtjening er, før der tages hensyn til finansieringen af ejendommene, skatter og uundgåelige kapitaludgifter, hvilket giver et klart billede af virksomhedens financial performance.

Hvorfor er EBITDA vigtigt i ejendomsbranchen?

Investorer bruger EBITDA til at identificere, om en ejendomsportefølje eller et selskab har en sund og bæredygtig drift. Især sammenligningen med lignende virksomheder i branchen er værdifuld, fordi EBITDA fjerner effekten af forskellige finansieringsstrukturer, skatter og nettoresultat. Ved at inkludere aspekter som adjusted EBITDA kan investorer få et endnu skarpere billede af den reelle business performance, ved også at se uregelmæssigheder i den daglige drift.

For administratorer og ejendomsudviklere hjælper EBITDA til hurtigt at vurdere, hvor godt virksomheder er til at generere driftsindtægter og profitabilitet, samt om de underliggende assets bliver forvaltet optimalt. Desuden er det et nyttigt redskab, når man sammenligner virksomheder med forskellig eksponering mod capital expenditures og finansieringsomkostninger.

Læs mere om, hvordan du kan tolke og anvende EBITDA i ejendomssektoren, i denne uddybende artikel: Hvad er EBITDA, og hvorfor er det vigtigt?

Naturlige anvendelser af EBITDA

Forestil dig, at du overvejer køb af en erhvervsejendom gennem et driftsselskab. Hvis du sammenligner flere selskaber, kan deres renter, skatter og kapitaludgifter variere betydeligt, især hvis de har lån med varierende rentevilkår. Her hjælper EBITDA – og ikke mindst den adjusted EBITDA – med at give dig et klart billede af, hvad selve ejendommen og den daglige drift bidrager med, uanset hvordan virksomheden er finansieret. Dette giver desuden en bedre forståelse af virksomhedens netop opnåede financial performance, sammenlignet med blot dens nettoresultat.

Et andet eksempel er due diligence-processen ved investering. Her benyttes EBITDA til hurtigt at vurdere, om indtægterne fra driften matcher prisen på ejendommen, og om den samlede værdiansættelse af virksomheden er retfærdig i forhold til de underliggende assets og capital expenditures.

Fordele ved at bruge EBITDA

• Gør det let at sammenligne virksomheder på tværs af finansieringsformer og skatteforhold
• Sætter fokus på den underliggende drift og driftsrentabilitet, ikke blot regnskabsteknik og nettoresultat
• Hjælper investorer med at identificere bæredygtige forretninger med stærk profitability
• Understøtter benchmarking i branchen, hvilket både omfatter ebitda beregning og adjusted EBITDA

Vigtige ting at huske om EBITDA

Selvom EBITDA giver et godt billede af virksomhedens indtjeningsevne og economic performance, bør det ikke stå alene. Tallet siger ikke noget om cash flow eller likviditet og fanger heller ikke risikoen for fremtidige investeringer, som fx store capital expenditures til renoveringer eller uforudsete udgifter. Derfor anbefales det altid at bruge EBITDA sammen med andre nøgletal som f.eks. nettoresultat, cash flow og resultatudvikling.

Flere tips og forklaringer om brug af EBITDA i ejendomsbranchen – herunder en dybdegående diskussion af både profitability og værdiansættelse – finder du på ReData.dk, hvor der også er adgang til gratis data og analyseværktøjer.

Få gratis adgang til ejendomsdata hos ReData

Hvis du ønsker at arbejde mere datadrevet og effektivt med analyse af ejendomsprojekter eller sammenligne selskabers nøgletal, kan du få gratis adgang til vores platform med markedets bedste ejendomsdata på ReData.dk. Her får du alle de vigtige tal, grafer og benchmarks – helt uden omkostninger. Start din gratis prøveperiode i dag.

Hvis du ønsker at arbejde mere datadrevet og effektivt med analyse af ejendomsprojekter eller sammenligne selskabers nøgletal, kan du få gratis adgang til vores platform med markedets bedste ejendomsdata på ReData.dk. Her får du alle de vigtige tal, grafer og benchmarks – helt uden omkostninger. Start din gratis prøveperiode i dag