Denne ordbogsartikel forklarer begrebet ejendomsskat, hvilke skatter det typisk dækker over i Danmark, og hvordan man beregner betalingen i praksis – hvilket er relevant for alle, herunder investorer, administratorer, mæglere og boligejere. Artiklen behandler også, hvordan ejendomsskat nogle gange opfattes som en kommuneskat, der reguleres af både lokale myndigheder og skatteforvaltningen.

Kort definition

Ejendomsskat er en samlet betegnelse for skatter, der knytter sig til fast ejendom. I dansk praksis bruges ordet ofte om grundskyld til kommunen, men for ejere af helårsboliger indgår også ejendomsværdiskat, som betales via årsopgørelsen – og som i visse sammenhænge også omtales som boligskat. Samtidig er ejendomsskat en skattepligtig post, der indgår i den samlede budgettering for både private og virksomheder.

Uddybende forklaring

Ejendomsskat bliver i daglig tale brugt lidt forskelligt. På den kommunale ejendomsskattebillet står grundskyld, og den opkræves af kommunen på baggrund af grundværdien. For ejere af ejerbolig opkræver staten samtidig ejendomsværdiskat, som beregnes af ejendomsværdien, og denne skat bliver typisk synlig i forskudsopgørelsen, inden den lukkes på årsopgørelsen. Begge beløb påvirker den samlede boligomkostning og indgår typisk i en investerings- eller driftskalkule.

Det korte svar på spørgsmålet om, hvor meget man betaler i ejendomsskat, er derfor todelt:

• Grundskyld: beregnes som grundværdi x kommunal promille og betales af alle ejere af fast ejendom.
• Ejendomsværdiskat: beregnes som en procent af ejendomsværdien og betales af ejere, der selv bebor boligen.

Udlejningsejendomme betaler ikke ejendomsværdiskat, da de ikke er til eget brug. Til gengæld kan kommunen opkræve dækningsafgift af erhvervsejendomme, der kommer oven i grundskyld. Andelsboligforeninger betaler grundskyld på foreningens ejendom, og andelshavere betaler ikke ejendomsværdiskat, da de ikke ejer boligen direkte.

Beregningen hviler på de offentlige ejendomsvurderinger, som udføres af blandt andet Vurderingsstyrelsen, og som løbende opdateres. Vurderingerne danner grundlag for både grundværdi og ejendomsværdi. Satser, promiller og eventuelle lofts- og rabatordninger justeres løbende politisk og administrativt. For budgetter bør man altid anvende kommunens gældende grundskyldspromille og de aktuelle satser fra Skattestyrelsen, som samarbejder tæt med skatteforvaltningen.

Hvad bestemmer beløbet i praksis?

• Grundværdi: fastsat af vurderingsmyndighederne, herunder Vurderingsstyrelsen, og anvendes til beregning af grundskyld.
• Ejendomsværdi: fastsat af vurderingsmyndighederne og anvendes til beregning af ejendomsværdiskat.
• Kommunal promille: grundskyldspromillen fastsættes af den enkelte kommune inden for lovens rammer.
• Ejendomstype og anvendelse: bolig, erhverv, landbrug, blandet anvendelse mv.
• Reguleringsordninger: stigningsbegrænsning, overgangsordninger og eventuelle skatterabatter efter nye vurderinger.
• Fritagelser og særregler: visse ejendomme kan helt eller delvist være fritaget, og erhverv kan være omfattet af dækningsafgift.

Overblik i tabel

Bemærk, at intervaller er vejledende. Satser ændrer sig, og kommuner kan vælge forskellige promiller inden for lovens rammer.

Kommunens grundskyld

Grundskyld er den post, mange ser på en opkrævning mærket ejendomsskat, som i praksis kan betragtes som en form for kommuneskat. Kommunen anvender ejendommens grundværdi og multiplicerer med den vedtagne promille. Promillen varierer fra kommune til kommune. Opkrævningen sendes normalt i to rater årligt, og ved ejerskifte deles årets betaling mellem sælger og køber efter overtagelsesdato.

Flere kommuner anvender stigningsbegrænsning, som dæmper årlige stigninger i det opkrævningspligtige grundlag. Det betyder, at den faktiske betaling i en periode kan være lavere end en ren sats x værdi-beregning. Overgangsordninger efter nye vurderinger kan også give midlertidige rabatter.

Statens ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten betales af ejere, der bor i deres egen bolig – typisk de boligejere, der ser denne udgift som en del af deres samlede boligskat. Den beregnes af den offentlige ejendomsværdi med satser, der er todelte med en progressionsgrænse. Satser og grænse indeksreguleres. Betalingen udmøntes via årsopgørelsen, men indgår også i forskudsopgørelsen og påvirker likviditeten gennem A-skat eller B-skatterater.

For boliger ejet gennem selskab anvendes ikke ejendomsværdiskat. Her beskattes i stedet efter selskabs- og udbytteregler, og ejendommens løbende skatter udgør driftsomkostninger.

Dækningsafgift ved erhverv

Kommuner kan vælge at opkræve dækningsafgift af visse erhvervsejendomme eller offentlige ejendomme. Afgiften beregnes efter kommunale satser og kan lægges oven i grundskyld. For en investor i kontor eller detail har denne post betydning for net yield og markedsleje, især i kommuner med høj sats.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

Her er tre realistiske situationer, der viser, hvordan man kan beregne og indarbejde ejendomsskat i praksis. Satser og værdier er forenklede eksempler. Anvend altid gældende kommunal promille og aktuelle satser fra Skattestyrelsen.

1) Ejerbolig: villa i forstad

Forudsætninger:

• Grundværdi: 1.200.000 kr.
• Ejendomsværdi: 4.200.000 kr.
• Kommunal grundskyldspromille: 26‰
• Progressionsgrænse for ejendomsværdiskat: antaget 3.300.000 kr. i dette eksempel
• Ejendomsværdiskatsats: antaget ,92 procent under grænsen og 3 procent over grænsen i dette eksempel

Beregning:

• Grundskyld: 1.200.000 x 26‰ = 31.200 kr. årligt
• Ejendomsværdiskat: ,0092 x 3.300.000 + ,03 x 900.000 = 30.360 + 27.000 = 57.360 kr.

Samlet årlig skat knyttet til ejendommen for en boligejer, der selv bebor huset, bliver således cirka 88.560 kr. Det er relevant at være opmærksom på, at personer med særlige økonomiske behov – herunder modtagere af pensionistlån – bør medregne denne udgift i deres budgettering.

2) Beboelsesudlejning: etageejendom

Forudsætninger:

• 12 lejligheder, samlet grundværdi: 3.800.000 kr.
• Kommunal grundskyldspromille: 24‰
• Ingen ejendomsværdiskat, da ejendommen er udlejning
• Dækningsafgift: ikke relevant for beboelse

Beregning:

• Grundskyld: 3.800.000 x 24‰ = 91.200 kr. årligt

Anvendelse i budget:

• Posten indgår i driftsbudgettet som en skattepligtig omkostning
• I regulerede ejendomme kan ejendomsskat påvirke det lovlige lejeniveau, da omkostninger indgår i huslejeberegningen i omkostningsbestemte ejendomme
• Ved værdiansættelse påvirker grundskyld netdriften og dermed afkastkravet

3) Erhvervsejendom: kontor i større kommune

Forudsætninger:

• Grundværdi: 7.000.000 kr.
• Kommunal grundskyldspromille: 18‰
• Kommunal dækningsafgift: 10‰ af relevant beregningsgrundlag i dette eksempel

Beregning:

• Grundskyld: 7.000.000 x 18‰ = 126.000 kr.
• Dækningsafgift: 7.000.000 x 10‰ = 70.000 kr.
• Samlet kommunal ejendomsskat og afgifter: 196.000 kr. årligt

Anvendelse i lejekontrakter:

• I triple-net eller semi-net koncepter overvæltes skatter og afgifter ofte helt eller delvist til lejeren
• I bruttoleje er skatten indeholdt i lejen og håndteres via reguleringsmekanismer

Praktisk tjekliste ved beregning

• Resumé af ejendommens officielle vurdering: grundværdi og ejendomsværdi, fastsat af Vurderingsstyrelsen
• Kommunens grundskyldspromille og eventuel dækningsafgiftssats
• Gældende satser og grænser for ejendomsværdiskat
• Transitions- og loftsregler, fx skatterabat og stigningsbegrænsning
• Ejendomstype, anvendelse og eventuelle fritagelser
• Fordeling ved ejerskifte og betalingsplan i regnskabsåret

Hvornår betaler man, og hvordan påvirker det likviditeten?

• Grundskyld opkræves typisk halvårligt via kommunale rater
• Ejendomsværdiskat håndteres i forskudsopgørelsen og lukkes på årsopgørelsen
• For investorer påvirker fordelingen på rater driftslikviditeten og rentebærende behov
• Ved køb midt i året korrigeres via refusionsopgørelse mellem køber og sælger

Hvad med nye vurderinger og usikkerhed?

Nye vurderinger kan flytte både grund- og ejendomsværdi. For at undgå pludselige spring anvendes reguleringsmekanismer. Det betyder, at det opkrævningspligtige grundlag i en periode kan være lavere end selve vurderingen, selvom det langsigtede niveau peger opad. I due diligence bør man derfor:

• Indhente den seneste ejendomsskattebillet og en kommunal oversigt over satser
• Tjekke vurderingsdata fra Vurderingsstyrelsen og forventede reguleringer
• Køre følsomhedsanalyser på promiller, satser, og værdigrundlag

Budgettering og afkast

Ejendomsskat er en væsentlig post i driftsbudgetter og afkastkalkuler:

• I boligudlejning kan den indgå i omkostningsbestemt leje og påvirker derfor det lejeretlige loft
• I markedsleje påvirker den netdriften og dermed kapitaliseringsrenten
• For boligejere påvirker den brutto- og nettoudgift, og skatten indgår også i bankens rådighedsberegning

Gode datakilder og fordybelse

For fagpersoner, der har brug for en sammenhængende gennemgang af regler, praksis, satser og typiske faldgruber, kan denne ressource anbefales: ejendomsskat – en guide til forståelse og optimering hos REdata. Artiklen gennemgår begreberne, viser beregningstrin og peger på konkrete optimeringsgreb, herunder hvordan man validerer vurderinger, tjekker kommunale satser og dokumenterer korrekt betaling i drift og transaktioner:

• Læs mere: https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering

Evt. relaterede begreber

• Grundskyld
• Ejendomsværdiskat
• Dækningsafgift
• Ejendomsvurdering
• Grundværdi
• Stigningsbegrænsning
• Skatterabat
• Refusionsopgørelse
• Huslejeberegning i omkostningsbestemte ejendomme
• Kapitalisering og netdrift
• Kommuneskat
• Skattepligtig
• Forskudsopgørelse
• Boligskat
• Boligejere
• Vurderingsstyrelsen
• Skatteforvaltningen
• Pensionistlån

Ekstra uddybning for fagfolk

Nedenfor følger nogle ofte stillede spørgsmål og korte svar i et teknisk format, som kan bruges direkte i rådgivning og sagsbehandling.

• Hvilke satser skal jeg bruge i min kalkule i dag?
  • Brug kommunens aktuelle grundskyldspromille for det kalenderår, du budgetterer. For ejendomsværdiskat anvendes de satser og grænser, Skattestyrelsen har offentliggjort for indkomståret. Indbyg en følsomhed, hvis vurderingen forventes ændret.
• Hvordan håndterer jeg ejendomsskat ved ejerskifte?
  • Kommunen opkræver rater for hele perioder. Ved overtagelse afregnes mellem parterne via refusionsopgørelse, så hver part betaler forholdsmæssigt for den periode, de har haft nytte og risiko.
• Kan ejendomsskatten viderefaktureres til lejer?
  • Det afhænger af kontrakten og reguleringsreglerne. I mange erhvervslejemål er skatter en del af fællesomkostninger eller tillæg. I boliglejemål afhænger det af lejeretten og beregningsprincipperne.
• Hvad er typiske fejl i praksis?
  • Brug af forældede promiller, oversete stigningslofter eller rabatter samt sammenblanding af grundværdi og ejendomsværdi i beregninger. Et andet punkt er manglende kontrol af, om dækningsafgift er anvendt korrekt ud fra ejendommens anvendelse.
• Hvordan påvirker ejendomsskat min værdiansættelse?
  • Den reducerer netdriften linje for linje. Ved fast afkastkrav giver en ændring i ejendomsskatten en direkte effekt på værdien. Usikkerhed om satser og vurdering bør indgå i følsomhedsanalyser.

Kort sammenfatning af beregningsmetoden

• Identificer ejendomstype og anvendelse
• Indhent grundværdi og ejendomsværdi fra den seneste vurdering, eksempelvis fra Vurderingsstyrelsen
• Slå kommunens promille og eventuel dækningsafgiftssats op
• Anvend gældende satser for ejendomsværdiskat, hvor relevant
• Kontroller lofts- og overgangsregler, herunder stigningsbegrænsning og skatterabatter
• Udfør beregning og dokumenter forudsætninger i budget eller notat

For et samlet opslagsværk med uddybninger, opdaterede satser og eksempler i fuld længde henvises til REdatas leksikonartikel: ejendomsskat – en guide til forståelse og optimering. Få et detaljeret overblik og praktiske metoder, som kan anvendes direkte i forhandling, due diligence og den daglige administration:

• https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering